Patrimoine immobilier en France : quels impacts avec la nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise ?

Vous êtes résident luxembourgeois et disposez d'un patrimoine immobilier en France (résidence secondaire, investissements locatifs, terrains, etc.). Avec l'introduction de l'impôt sur la fortune immobilière (depuis le 1er janvier 2018) et la nouvelle convention franco-luxembourgeoise (vraisemblablement en vigueur à compter du 1er janvier 2020), quels sont les impacts pour vous ?

Imposition dans le pays où se trouve le bien immobilier

Même si elle n'a pas encore été ratifiée par le Luxembourg (situation à mai 2019), il est probable que la nouvelle convention franco-luxembourgeoise soit en vigueur à compter du 1er janvier 2020.

L'article 21 de la convention prévoit que la fortune constituée par des biens immobiliers est imposable dans l'État du lieu de situation de ces biens.

• Les biens détenus en France par un résident fiscal luxembourgeois sont donc imposables en France.
• Les autres éléments de la fortune privée sont quant à eux imposables dans le pays de résidence de leur propriétaire. Un portefeuille-titres composé de valeurs françaises détenu par un résident luxembourgeois serait donc imposable au Luxembourg où l'impôt sur la fortune pour les personnes physiques n'est plus en vigueur.

 

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Quelles sont les principales règles qui régissent cet impôt ?

Imposition des parts de sociétés, notamment les SCI

La convention franco-luxembourgeoise ne vise pas spécifiquement le cas des « parts de sociétés » : différentes interprétations sont donc envisageables. Nous aborderons ici la Société Civile Immobilière (SCI). Les autres types de sociétés peuvent également être appréhendés de la même manière (SA, SARL, etc.).

1. Une première interprétation consiste à considérer que les parts de SCI sont des biens meubles et non immeubles. En effet, les parts de SCI ne sont pas, en elles-mêmes, des immeubles puisque ce n'est que la proportion de biens ou droits immobiliers détenue par la SCI qui est imposée.
2. Une seconde interprétation prend en considération le régime fiscal de la société : la transparence fiscale¹ (signifiant qu'une telle SCI ne dispose pas de personnalité fiscale distincte de ses membres) ou la translucidité fiscale (signifiant qu'une telle SCI, bien que non soumise à l'impôt des sociétés, ne répond pas aux conditions de la transparence fiscale). Dans le cas de la société transparente : on considérerait l'immeuble : il y aurait donc imposition du résident luxembourgeois pour l'immobilier français détenu via SCI. Avec une SCI translucide, on considèrerait les parts : la France ne disposerait donc pas de droit d'imposition.
3. Enfin, une dernière interprétation consiste à considérer que les parts de SCI sont fiscalement des immeubles (à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus) et en conséquence, sont imposables dans l'État du lieu de situation desdits immeubles. Sur cette base, un résident luxembourgeois serait redevable de l'IFI sur sa fortune immobilière²  détenue en France via une SCI. Ce point de vue fait notamment écho à une réserve que la France a émise dans la convention-modèle OCDE 2017 qui a servi de base à cette nouvelle convention franco-luxembourgeoise. La France a ainsi précisé qu'elle souhaitait que les parts de société à prépondérance immobilière ne soient pas considérées comme un autre élément de la fortune privée (et donc par extension, qu'elles soient appréhendées comme de l'immobilier). Il n'est pas aisé de définir la portée de cette réserve dans la mesure où, notamment, la notion de prépondérance immobilière (plus de 50 % de l'actif de la société est immobilier) est non pertinente pour l'impôt sur la fortune immobilière ² (où l'on considère la proportion en immobilier quelle qu'elle soit).

Comment évaluer les impacts de ces nouveautés fiscales sur votre situation personnelle ?

Parmi ces trois interprétations de la convention franco-luxembourgeoise, laquelle privilégier ? Deux options et approches sont envisageables :

• Demander un rescrit à l'administration fiscale qui vous apportera ainsi son interprétation sur l'application des règles liée à votre situation personnelle. Il n'est pas impossible que l'Administration penche en faveur de la dernière interprétation.
• S'assurer que la question ne se posera pas (à savoir moins de 1,3 million d'euros d'actifs immobiliers nets) en profitant des dispositions de droit interne français.

Article co-signé par Anne-Lise Grandjean, spécialiste en fiscalité luxembourgeoise et Romain Biron, spécialiste en fiscalité française.

¹ Article 1655 ter du Code général des impôts
² L'impôt sur la fortune immobilière (« IFI ») vise les résidents français disposant d'un patrimoine immobilier excédant 1,3 million d'euros net et les non résidents français disposant d'un patrimoine immobilier « en France » excédant 1,3 million d'euros net (sous réserve des conventions préventives de la double imposition).