L’investissement résidentiel locatif à Luxembourg : quel impact fiscal ?

Lorsque vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en vue de le louer, vous vous posez de nombreuses questions sur le type de bien, sa localisation, le budget à investir… Il est important néanmoins de ne pas oublier les frais et aspects fiscaux susceptibles d’alourdir le prix d’achat. Examinons avec Anne-Lise Grandjean, Conseiller en fiscalité à la Banque de Luxembourg, les points fiscaux à prendre en compte à l’occasion de trois moments clefs : à l’achat du bien immobilier, lors de la déclaration des revenus locatifs et enfin, au moment de la revente du bien.

L’achat du bien immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier, différents frais et taxes doivent être acquittés. Il faut donc bien prendre en compte l’ensemble de ces charges pour calculer le prix de revient du projet résidentiel locatif visé. 

1. Les droits d’enregistrement et de transcription : ils s’élèvent à 7% du prix du terrain et de la partie construite de l’immeuble. Si celui-ci est en voie d’achèvement, seule la partie déjà terminée au moment de la signature de l’acte notarié sera assujettie aux droits d’enregistrement.  
2. la TVA : elle s’applique sur les achats d’immeubles en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) sur la partie à construire. Le taux de TVA est de 17%. Le taux super réduit de 3% n'est plus accordé dans le cas d'achat d'immeuble en VEFA en vue d'une mise en location.
   Pour les logements qui sont mis en location, seuls les travaux dans des logements anciens pourront toujours bénéficier de ce taux réduit, avec une limite d'économie de TVA de 50.000 euros par logement, ce qui correspond à un investissement de 357.000 euros.
3. Les frais de notaires, soit les honoraires du notaire et le remboursement des débours que celui-ci à engagés pour les services et documents extérieurs à l’étude nécessaires à la réalisation d’une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre, …),  
4. Frais d’hypothèque : dans le cas où l’acquéreur contracte un emprunt, il devra acquitter des frais d’inscription d’hypothèque s’élevant à 0,29% du montant du crédit.

Déclaration des revenus de location 

Les revenus locatifs, sont à déclarer par voie d’assiette au même titre que les autres revenus (salaires, revenus de capitaux mobiliers, …) et sont taxés au taux d’imposition global . Toutefois, une série de déductions viennent réduire le montant imposable des loyers. Il s’agit des frais d’obtention. Parmi ceux-ci les deux plus importants sont les intérêts d’emprunt, que l’on peut déduire en totalité (sans plafonnement) et l’amortissement de la construction, dont le taux est particulièrement intéressant pour les immeubles de moins de 6 ans, puisqu’ils s’élèvent à 6% de la valeur d’acquisition (y compris les droits d’enregistrement et l’éventuelle TVA) hors terrain. La manière de financer un achat immobilier est loin d’être fiscalement neutre. L’opportunité de contracter un emprunt est à considérer sérieusement même si l’acquéreur dispose de liquidités importantes car la possibilité de déduction, sans limite, des intérêts d’emprunt sur les futurs revenus locatifs constitue un véritable avantage. Si les frais d’obtention dépassent les revenus locatifs perçus, ils viennent en déduction de l’assiette des autres revenus au niveau de la déclaration fiscale. 

La revente du bien immobilier 

Lors de la revente, la fiscalité sur la plus-value réalisée, est bien plus avantageuse si vous avez gardé votre bien au moins 2 ans. Dans ce cas, vous bénéficiez potentiellement d’une plus-value dite « de cession » et le calcul se fait en réévaluant la valeur d’achat du bien, ce qui vient diminuer la plus-value. De plus, vous pouvez bénéficier d’abattements supplémentaires qui sont de l’ordre de 50.000 euros par conjoint, renouvelables tous les 10 ans. La plus-value ainsi calculée sera taxée à un taux équivalent à la moitié de votre taux d’imposition global.

Un régime temporaire a été mis en place pour favoriser la mise en vente du bien immobilier. Si la vente a lieu entre le 01/07/2016 et le 31/12/2017, le taux d'imposition équivaut au quart de votre taux d'imposition. En cas de revente avant 2 ans, la plus-value potentiellement réalisée sera considérée comme plus-value « spéculative » et taxée à votre taux d’imposition global, sans possibilité de réévaluation, ni abattements.