L’investissement immobilier résidentiel locatif à Luxembourg : quelle taxation pour les loyers ?

Investir dans un bien immobilier en vue de le louer, soulève de nombreuses questions fiscales notamment lors de la déclaration des revenus locatifs. Anne-Lise Grandjean, Conseiller en fiscalité à la Banque de Luxembourg, revient sur cette étape de la taxation des loyers.

Aperçu de la fiscalité sur les revenus locatifs

Lorsque vous mettez un immeuble en location au Luxembourg, les revenus doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt au Luxembourg. Ils seront taxés à votre taux d’imposition global. Nous vous proposons un aperçu de la fiscalité sur les revenus locatifs des immeubles de logement détenus par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

La base imposable est constituée des loyers perçus, diminués des frais d’obtention. Les principaux frais d’obtention sont les intérêts relatifs au crédit qui finance le bien et l’amortissement. Les intérêts débiteurs du crédit sont entièrement déductibles

L’amortissement est calculé sur base du prix d’achat/prix de construction de l’immeuble hors terrain auquel on ajoute les frais d’enregistrement ou la TVA. Le terrain n’est pas amortissable. Si le prix du terrain n’est pas connu, l’administration considère qu’il vaut 20% du prix d’acquisition. Le taux d’amortissement est déterminé par l’âge de l’immeuble, il faut donc connaître sa date de construction. Le taux d’amortissement est de 6% l’année de construction et les 6 années suivantes, 2% jusqu’aux 60 ans de l’immeuble et 3% au-delà. La base sur laquelle se calcule l’amortissement est le coût de la construction y compris les frais d’enregistrement et/ou la TVA. 

Si des travaux d’entretien et de réparation ont été effectués dans l’immeuble pour la mise en location, ils peuvent être déductibles entièrement l’année où ils ont été réalisés ou étalés sur 2 à 5 ans sur demande à l’administration s’il s’agit de dépenses plus importantes.

Les dépenses d’investissement seront amorties. Les travaux sont considérés comme des dépenses d’investissement s’il y a changement de la nature du bâtiment (ex : appartement servant de cabinet dentaire transformé en appartement de logement) ; s’il y a augmentation de la substance (ex : appartement avec comble et on aménage les combles) ; ou s’il y a amélioration considérable de l’état du bâtiment.

Les 7 points à retenir pour l’investissement résidentiel

1. Les revenus d’un bien mis en location sont taxés à votre taux d’imposition global.
2. Le revenu imposable = Loyers – Frais d’obtention.
3. Les principaux frais d’obtention sont les intérêts relatifs au crédit qui finance le bien.
4. Le taux d’amortissement est de :
   - 6% l’année de construction et les 6 années suivantes
   - 2 % jusqu’aux 60 ans de l’immeuble
   - 3% au-delà.
5. Le terrain n’est pas amortissable.
6. Si le prix du terrain n’est pas connu, l’administration considère qu’il vaut 20% du prix d’acquisition.
7. Les dépenses d’investissement (ex : travaux changeant la nature du bâtiment) sont amorties.