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4 minNouvelles mesures fiscales pour l’immobilier : ce qui change pour les acquéreurs et les vendeurs
Le gouvernement luxembourgeois a récemment adopté une série de mesures pour relancer le marché immobilier résidentiel. Ces modifications concernent l’achat d’une résidence principale, un immeuble locatif ou la vente d’un bien. Voici ce qu’il faut retenir pour les différents cas de figure.
Question 1 : j’achète une nouvelle résidence principale, qu’est-ce qui change avec la nouvelle loi ?
Si vous achetez au cours de l’année 2024, l’abattement sur les droits d’enregistrement et de transcription s’élèvent à 40.000 euros à la place de 30.000 euros. Les achats faits après 2024, bénéficieront de 30.000 euros d’abattement.
Pour rappel, les droits d’enregistrement et de transcription sont de 7% et s’appliquent sur le bien, ou sur le terrain et la partie construite s’il s’agit d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
La personne qui achète sa résidence principale a le droit à un crédit d’impôt « Bëllegen Akt » sur ces droits. Imaginons un couple qui achète un appartement pour 1.000.000 euros en 2024. Les droits dus seront de 70.000 euros. Monsieur et Madame sont acquéreurs chacun pour moitié. Ils n’ont jamais utilisé le crédit d’impôt et ont chacun le droit à 40.000 euros d’abattement, soit 80.000 euros. Ils ne devront donc pas payer de droit d’enregistrement, ni de transcription sur la transaction hormis un forfait de 100 euros.
Un autre exemple : une dame veut acheter un appartement à 600.000 euros en 2024. Les droits s’élèvent à 42.000 euros.
Par le passé, elle avait déjà bénéficié de l’abattement sur son précédent logement à hauteur de 15.000 euros. Elle aura droit à 25.000 euros d’abattement sur son achat fait en 2024. Elle devra donc payer 42.000 – 25.000 = 17.000 euros en droit d’enregistrement et de transcription.
Une autre évolution s’applique à la résidence principale. Il s’agit du montant déductible des intérêts relatifs au crédit qui finance la résidence principale. Les plafonds déductibles en fonction de la date de disponibilité de l’habitation sont augmentés d’un tiers à partir de l’année d’imposition 2024 :
- 1-5 ans : 4.000 EUR (à la place de 3.000 EUR)
- 6-10 ans : 3.000 EUR (à la place de 2.250 EUR)
- +11 ans : 2.000 EUR (à la place de 1.500 EUR)
Les plafonds sont applicables dès que l’immeuble est achevé, même s’il n’est pas encore occupé et sont multipliés par personne faisant partie du ménage.
Question 2 : Je vais acquérir un appartement pour le mettre en location, existe-t-il un crédit d’impôt ?
Pour les achats effectués en 2024 d’un logement qui sera mis à la location, un nouveau crédit d’impôt est mis en place. Il s’agit d’un montant de 20.000 euros par acquéreur qui viendra en déduction des 7% de droits d’enregistrement et de transcription.
Cette mesure ne vise que les achats en VEFA signés en 2024. L’acquéreur doit s’engager à mettre le bien en location dans un délai de quatre ans à compter de l’acte d’acquisition et pour une durée minimale de deux ans. Prenons un exemple : un célibataire achète un appartement en VEFA en 2024 pour 600.000 euros, en vue de le mettre en location. Les droits d’enregistrement vont s’appliquer sur le terrain et la partie du bien déjà construite. Imaginons que la construction n’ait pas encore commencé. Le terrain est estimé dans l’acte à 200.000 euros. Les droits dus sont de 14.000 euros. L’abattement de 20.000 euros permet de ne pas payer de droits d’enregistrement et de transcription. Lorsque l’immeuble sera terminé, le propriétaire devra présenter le contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines (AED) dans les 3 mois de la signature pour contrôler qu’il respecte bien les conditions qui lui ont permis d’avoir droit au crédit d’impôt.
Question 3 : Je vends mon immeuble locatif, quelle sera la taxation ?
Un propriétaire personne physique décide de vendre son bien immobilier mis en location en 2024. Cette personne l’a détenu plus de 2 ans. Dans ce cas, la plus-value réalisée aura droit à un taux d’imposition plus favorable.
En effet, en temps normal elle est imposée à la moitié du taux global du contribuable, en 2024, ce taux est diminué au quart du taux global.
A titre d’exemple : Monsieur a acquis un appartement à Luxembourg ville en 2015 pour 500.000 euros. Il le vend en 2024 pour 650.000 euros.
La plus-value va être calculée en déduisant le prix d’achat réévalué via le coefficient fiscal de l’année 2015 (1.15) du prix de vente.
Plus-value : 650 000 – 500 000 x1.15 = 75.000 euros
Un abattement de 50.000 euros est déduit de la plus-value (pour autant qu’il n’ait pas été utilisé au cours des 10 dernières années)
Plus-value imposable : 75.000 – 50.000 = 25.000 euros
Monsieur a un taux d’imposition sur l’ensemble de ses revenus de 36%. Le taux d’imposition appliqué sur la plus-value pour une vente réalisée en 2024 est de 36 / 4 = 9%.
Imposition de la plus-value réalisée en 2024 : 25.000 *9% = 2 250 euros
À partir de 2025, le taux d’imposition passera de nouveau au demi-taux global. En outre, le délai de détention pour y avoir droit sera de 5 ans de détention du bien à la place de 2 ans.
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