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2 minInvestieren in Wohnimmobilien zur Vermietung: Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Anne-Lise Grandjean Wer in eine Immobilie investiert, um sie zu vermieten, ist naturgemäß mit vielen Fragen konfrontiert, nicht zuletzt der nach der steuerlichen Behandlung von Mieteinkünften. Anne-Lise Grandjean, Steuerexpertin bei der Banque de Luxembourg, gibt Hinweise zur Besteuerung von Einkünften aus der Vermietung
Übersicht über die steuerliche Behandlung von Mieteinkünften.
Wenn Sie eine Immobilie in Luxemburg vermieten, müssen die Miteinkünfte in Ihrer luxemburgischen Steuererklärung angegeben und zum normalen globalen Steuersatz versteuert werden. Hier nun ein kurzer Überblick über die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien, die von natürlichen Personen als Teil ihres privaten Vermögens gehalten werden:
Besteuerungsgrundlage ist die Summe der Mieteinkünfte abzüglich der so genannten Anschaffungskosten. Der wichtigste Posten der Anschaffungskosten sind die Zinsen für die Finanzierung der Immobilie und die Abschreibung. Die Kreditzinsen sind vollständig abzugsfähig.
Die Höhe der Abschreibung errechnet sich auf Basis des Kauf- bzw. Baupreises des Gebäudes (ohne Grundstück) zuzüglich der Eintragungsgebühr bzw. der Mehrwertsteuer. Die Kosten für das Grundstück sind hingegen nicht abschreibungsfähig. Ist der Preis für das Grundstück nicht bekannt, wird sein Wert mit 20 % des Gesamtkaufpreises angesetzt. Der Abschreibungssatz ist abhängig vom Alter der Immobilie; ausschlaggebend ist das Baujahr des Objekts. Der Abschreibungssatz beträgt 6 % im Jahr der Erbauung und den sechs folgenden Jahren, 2 % bei einem Alter der Immobilie von bis zu 60 Jahren und 3 % für die darüber hinaus gehenden Jahre. Berechnungsgrundlage für die Höhe der Abschreibung ist der Kaufpreis einschließlich der Eintragungsgebühr und/oder der Mehrwertsteuer. Die Kosten für das Grundstück sind nicht abschreibungsfähig. Ist der Preis für das Grundstück nicht bekannt, wird sein Wert mit 20 % des Gesamtkaufpreises angesetzt.
Wurden für die Vermietung Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, können diese in dem betreffenden Jahr vollständig steuerlich angerechnet oder - bei größeren Beträgen - auf Antrag über zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Auch Investitionsausgaben sind abzugsfähig. Arbeiten gelten als Investitionsausgaben, wenn sie das Wesen des Gebäudes verändern (z. B. Umbau einer Zahnarztpraxis in eine Wohneinheit), wenn Bausubstanz hinzugefügt wird (z. B. Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses) oder wenn der Zustand des Gebäudes beträchtlich aufgewertet wird.
Hier zusammengefasst die sieben wichtigsten Punkte:
- Einkünfte aus der Vermietung werden zum globalen Steuersatz besteuert.
- Zu versteuerndes Einkommen = Mieteinkünfte - Anschaffungskosten
- Wichtigster Posten der Anschaffungskosten sind die Zinsen für den Immobilienkredit.
- Abschreibungssätze
6 % im Jahr der Erbauung und den sechs darauf folgenden Jahren,
2 % bis zu einem Alter der Immobilie von 60 Jahren und
3 % für die darüber hinaus gehenden Jahre. - Die Kosten für das Grundstück sind nicht abschreibungsfähig.
- Ist der Preis für das Grundstück nicht bekannt, wird sein Wert mit 20 % des Gesamtkaufpreises angesetzt.
- Investitionsausgaben (z. B. Arbeiten, die das Gebäude wesentlich verändern) sind abzugsfähig.