Die Anlage in luxemburgische Wohnimmobilien zur Vermietung und ihre steuerlichen Auswirkungen

Wenn Sie in eine Immobilie investieren möchten, um diese zu vermieten, stellen Sie sich sicher Fragen über die Art der Immobilie, ihre Lage und das erforderliche Budget. Wichtig ist jedoch auch, Gebühren und steuerliche Belastungen zu berücksichtigen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Anne-Lise Grandjean, Steuerexpertin bei der Banque de Luxembourg, erläutert, welche steuerlichen Gesichtspunkte beim Kauf einer Immobilie, bei der Versteuerung der Mieteinkünfte und schließlich beim Wiederverkauf zu beachten sind.

Kauf von Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Gebühren und Steuern an: Diese Kosten müssen bei der Berechnung des voraussichtlichen Mietertrags des Objekts berücksichtigt werden. 

1. Eintragungs- und Umschreibungsgebühr: Sie beträgt 7 % des Grundstückspreises sowie des gebauten Teils des Objekts. Erfolgt der Kauf vor Bauabschluss des Gebäudes (sog. „VEFA“-Kauf), unterliegt nur der bei Unterzeichnung des notariellen Vertrags bereits gebaute Teil der Eintragungsgebühr.  
2. Mehrwertsteuer: Sie fällt bei Immobilienkäufen vor Bauabschluss auf den noch zu bauenden Teil an. Der Mehrwertsteuersatz beträgt 17 %. Der stark reduzierte Mehrwertsteuersatz von 3 % gilt nicht mehr für VEFA-Käufe von Immobilien mit Vermietungsabsicht,
   sondern nur noch für Arbeiten in bestehenden Mietimmobilien. Die maximale Steuerersparnis beträgt hier 50.000 Euro je Wohneinheit, was einer Investition von 375.00 Euro entspricht.
3. Notarkosten: Hierunter fallen das Honorar des Notars und die Erstattung seiner Auslagen für erforderliche Leistungen und Dokumente (Grundbucheintragungen, Hypothekenbestellung, Vermessung etc.).  
4. Hypothekenkosten: Wird der Kauf mit einem Darlehen finanziert, wird eine Grundschuld bestellt. Die Eintragungskosten betragen 0,29 % des Kreditbetrags.

Steuerliche Behandlung von Mieteinkünften 

Mieteinkünfte sind ebenso wie andere Einkunftsarten (Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen etc.) bei der Steuererklärung anzugeben und zum globalen Steuersatz zu versteuern. Dabei kann die Bemessungsgrundlage jedoch gesenkt werden, wenn Anschaffungskosten in Abzug gebracht werden. Die wichtigsten Anschaffungskosten sind zum einen die vollständig und unbeschränkt abzugsfähigen Kreditzinsen, zum anderen die Bauabschreibung, deren Satz besonders bei unter sechs Jahre alten Objekten attraktiv ist (6 % des Anschaffungswerts ohne Grundstück, einschließlich Eintragungsgebühren und ggfs. Mwst.). Auch die Finanzierung eines Immobilienkaufs hat steuerliche Auswirkungen. Der Käufer sollte die Aufnahme eines Kredits ernsthaft erwägen, auch wenn er über größere liquide Mittel verfügt. Die Möglichkeit, Kreditzinsen unbegrenzt von künftigen Mieteinnahmen abzuziehen, stellt einen beachtlichen Vorteil dar. Übersteigen die Anschaffungskosten die erzielten Mieteinnahmen, können sie bei der Steuererklärung die Bemessungsgrundlage der anderen Einkunftsarten herabsetzen. 

Wiederverkauf der Immobilie 

Beim Wiederverkauf der Immobilie ist die Besteuerung des realisierten Gewinns vorteilhafter, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre gehalten wurde. In diesem Fall kommt gegebenenfalls der so genannte Veräußerungsgewinn zum Tragen, bei dessen Berechnung der Kaufwert des Objekts neu bewertet wird, wodurch der erzielte Gewinn niedriger ausfällt. Zusätzlich kann alle zehn Jahre ein Steuerfreibetrag von 50.000 Euro (bei Ehegatten 100.000 Euro) in Anspruch genommen werden. Der so berechnete Gewinn wird zu einem Satz versteuert, der dem halben durchschnittlichen Steuersatz entspricht.

Eine Übergangsfrist wurde eingerichtet, um den Verkauf von Immobilienobjekten zu fördern: Erfolgt der Verkauf zwischen dem 1.7.2016 und dem 31.12.2017, so beträgt der Steuersatz ein Viertel des normalen Satzes. Bei Wiederverkauf innerhalb von zwei Jahren hingegen gilt der erzielte Gewinn als so genannter Spekulationsgewinn und ist mit dem normalen progressiven Steuersatz zu versteuern. Die Möglichkeit einer Neubewertung oder eines Freibetrags ist hier nicht gegeben.