Nieuwe fiscale regels voor vastgoed: wat verandert er voor de kopers en de verkopers

De Luxemburgse regering heeft recent een aantal maatregelen goedgekeurd om de markt voor residentieel vastgoed nieuw leven in te blazen. De wijzigingen hebben betrekking op de aankoop van een hoofdverblijfplaats of een opbrengsteigendom of de verkoop van een pand. We bespreken de belangrijkste wijzigingen voor elk scenario.

Vraag 1: Ik koop een nieuwe hoofdverblijfplaats, wat verandert er door de nieuwe wet?

Als u in 2024 koopt, kunt u 40.000 euro registratie- en inschrijvingsrechten fiscaal aftrekken in plaats van 30.000 euro. Voor aankopen na 2024 geniet u slechts 30.000 euro belastingaftrek.

Ter herinnering: de registratie- en inschrijvingsrechten bedragen 7% en worden berekend op het pand, of op het perceel en het gebouwde deel als het een nieuwbouwcontract betreft.

Personen die een hoofdverblijfplaats kopen, hebben recht op een belastingkrediet op die rechten, de zogenaamde 'Bëllegen Akt'. Stel: een koppel koopt in 2024 een appartement voor 1.000.000 euro. De verschuldigde rechten bedragen 70.000 euro. Meneer en mevrouw kopen elk de helft. Ze hebben nog nooit gebruik gemaakt van het belastingkrediet en hebben elk recht op 40.000 euro belastingaftrek, dus 80.000 euro in totaal. Ze moeten dan ook geen registratie- of inschrijvingsrechten betalen op de transactie, behalve een forfaitaire aanslag van 100 euro.

Een ander voorbeeld: een dame wil in 2024 een appartement aanschaffen voor 600.000 euro. De rechten bedragen 42.000 euro.

In het verleden genoot ze al een belastingaftrek van 15.000 euro op haar vorige woning. Ze heeft nog recht op 25.000 euro belastingaftrek voor haar aankoop in 2024. Ze moet dus 42.000 - 25.000 = 17.000 euro registratie- en inschrijvingsrechten betalen.

Er is nog een tweede wijziging met gevolgen voor de hoofdverblijfplaats, in het bijzonder de aftrekbare rente op het krediet om die hoofdverblijfplaats te financieren. De aftrekbare limieten, die worden berekend op basis van de datum waarop de woning beschikbaar wordt, worden met een derde opgetrokken vanaf het aanslagjaar 2024:

• 1-5 jaar: 4.000 EUR (in plaats van 3.000 EUR)
• 6-10 jaar: 3.000 EUR (in plaats van 2.250 EUR)
• > 11 jaar: 2.000 EUR (in plaats van 1.500 EUR)

De limieten worden berekend zodra het pand is verworven, ook als het nog niet wordt bewoond, en ze worden vermenigvuldigd met het aantal personen dat deel uitmaakt van het gezin.

Vraag 2: Ik ga een appartement kopen om het te verhuren, heb ik recht op een belastingkrediet?

Voor de aankoop van opbrengsteigendommen bestaat sinds 2024 een nieuw belastingkrediet. Het gaat hier om een bedrag van 20.000 euro per koper, dat wordt afgetrokken van de 7% registratie- en inschrijvingsrechten.

De maatregel heeft slechts betrekking op de aankoop van nieuwbouwwoningen in 2024. De koper dient het pand te verhuren binnen de vier jaar na de aankoopakte, voor een termijn van minstens twee jaar. Een voorbeeld: een alleenstaande koopt in 2024 een nieuwbouwappartement voor 600.000 euro om het te verhuren. De registratierechten worden berekend op het perceel en het stuk van het pand dat al is gebouwd. Laten we ervan uitgaan dat de bouwwerken nog van start moeten gaan. Het perceel wordt in de akte geschat op 200.000 euro. De verschuldigde rechten bedragen 14.000 euro. Door de belastingaftrek van 20.000 euro moet hij geen registratie- en inschrijvingsrechten betalen. Als het gebouw is opgeleverd, moet de eigenaar het huurcontract binnen de drie maanden na de ondertekening voorleggen aan de AED (Administration de l'Enregistrement et des Domaines) om te controleren of de voorwaarden van het belastingkrediet werden nageleefd.

Vraag 3: Ik verkoop mijn opbrengsteigendom. Hoe word ik belast?

Een natuurlijk persoon beslist in 2024 om zijn opbrengsteigendom te verkopen. Als hij het pand al langer dan twee jaar bezit, wordt de meerwaarde gunstiger belast.

Gewoonlijk wordt die belast aan de helft van het algemene tarief van de belastingplichtige, in 2024 wordt dat een kwart van het algemene tarief.

Bijvoorbeeld: een heer kocht in 2015 een appartement in Luxemburg-stad voor 500.000 euro. Hij verkoopt het in 2024 voor 650.000 euro.

De meerwaarde wordt berekend door de aankoopprijs te herwaarderen op basis van de fiscale coëfficiënt voor het jaar 2015 (1,15) en vervolgens af te trekken van de verkoopprijs.

Meerwaarde: 650.000 - (500.000 * 1,15) = 75.000 euro

De meerwaarde komt in aanmerking voor een belastingaftrek van 50.000 euro (als daar in de laatste tien jaar geen gebruik van werd gemaakt).

Belastbare meerwaarde: 75.000 - 50.000 = 25.000 euro

Meneer wordt op al zijn inkomsten belast tegen 36%. De aanslagvoet op de meerwaarde van een woning die wordt verkocht in 2024 bedraagt 36 / 4 = 9%

Belasting op de meerwaarde in 2024: 25.000 * 9% = 2.250 euro

Vanaf 2025 gaat de aanslagvoet opnieuw naar de helft van het algemene belastingtarief. Bovendien zal het pand vijf jaar moeten worden aangehouden in plaats van twee jaar, om er recht op te hebben.

Banque de Luxembourg adviseert en begeleidt u bij uw vastgoedprojecten.

De multidisciplinaire dienstverlening van Banque de Luxembourg dekt de volledige waardeketen van beleggingen in vastgoed: wij analyseren alle fiscale, financiële, persoonlijke en vermogensaspecten en stellen u de financieringsoplossing voor die het best bij uw situatie past.

Ontdek onze oplossingen voor particulieren en voor vastgoedprofessionals.