Beleggen in een huurwoning in Luxemburg: de fiscale impact

Als u overweegt om te beleggen in een onroerend goed om het te verhuren, zijn er verschillende factoren waar u rekening mee zult moeten houden: het type onroerend goed, de locatie, uw budget enz. Maar dat is niet alles, want u mag ook de extra kosten en de fiscale aspecten die bovenop de aankoopprijs komen, niet uit het oog verliezen. We bekijken samen met Anne-Lise Grandjean, fiscaal adviseur van Banque de Luxembourg, de fiscale aspecten waarmee we op drie belangrijke momenten rekening moeten houden: bij de aankoop van het onroerend goed, bij de aangifte van de huurinkomsten en ten slotte bij de verkoop van het goed.

De aankoop van het onroerend goed

Wie een onroerend goed koopt, moet naast de aankoopprijs nog allerhande kosten en taksen betalen. Die bijkomende kosten moeten dus ook meegeteld worden als u de werkelijke kostprijs berekent van de woning die u wilt aankopen om te verhuren.

1. Registratie- en inschrijvingsrechten: die kosten bedragen 7% van de prijs van de bouwgrond en het al opgetrokken deel van het gebouw. Als dat nog niet volledig is afgewerkt, zijn enkel registratierechten verschuldigd op het gedeelte dat al is afgewerkt op het ogenblik waarop de verkoopakte wordt verleden.  
2. Btw: er wordt btw geheven op het nog te bouwen gedeelte bij de aankoop van nieuw vastgoed op plan (in Luxemburg bekend als VEFA of "vente en état futur d’achèvement"). Het btw-tarief bedraagt 17%. Het sterk verminderde tarief van 3% wordt niet langer toegekend bij een VEFA-aankoop met het oog op verhuur.
   Voor woningen die worden verhuurd, kunnen enkel werkzaamheden in oude woningen nog het verminderde tarief genieten, met een maximale btw-besparing van 50.000 euro per woning, wat overeenkomt met een investering van 357.000 euro.
3. Notariskosten: dat zijn de honoraria van de notaris en de onkosten die deze heeft gemaakt voor externe studiediensten en -documenten die nodig zijn om een zaak af te handelen (kadaster, hypotheek, landmeter enz.);
4. Hypotheekkosten: wanneer de koper een lening afsluit, moet hij de registratierechten voor de hypotheek betalen. Die bedragen 0,29% van het geleende bedrag.

Aangifte van de huurinkomsten

De huurinkomsten moeten worden aangegeven in de belastingaangifte, samen met de andere inkomsten (lonen, inkomsten uit roerend vermogen enz.) en worden belast tegen de globale aanslagvoet. Er zijn evenwel een reeks aftrekposten van toepassing op de belastbare huurbedragen. Het gaat dan met name om de verwervingskosten. De belangrijkste twee daarvan zijn de interesten op de lening, die volledig aftrekbaar zijn (zonder maximumbedrag) en de afschrijving van de bouwwerken, tegen een bijzonder interessant tarief voor gebouwen van minder dan zes jaar oud, met name 6% van de aankoopwaarde (inclusief registratierechten en eventuele btw) zonder de bouwgrond. De manier om een vastgoedaankoop te financieren, is allesbehalve fiscaal neutraal. Ook al beschikt de koper over voldoende liquiditeiten, het is altijd interessant om ernstig te overwegen toch een lening af te sluiten, want de mogelijkheid om de interesten van een lening onbeperkt af te trekken van de toekomstige huurinkomsten kan behoorlijk voordelig zijn. Als de verwervingskosten hoger zijn dan de ontvangen huurinkomsten, geldt de aftrek ook op de andere inkomsten die in de belastingaangifte voorkomen.

Verkoop van het onroerend goed

Bij verkoop is de belasting op de gerealiseerde meerwaarde veel voordeliger als u uw onroerend goed ten minste twee jaar hebt behouden. In dat geval wordt de eventuele meerwaarde op de verkoop berekend op basis van een geherwaardeerde aankoopwaarde van het goed, waardoor de meerwaarde daalt. Bovendien kunt u nog een bijkomende aftrek genieten, die zo'n 50.000 euro per huwelijkspartner bedraagt en tienjaarlijks hernieuwbaar is. De aldus berekende meerwaarde zal worden belast tegen een tarief dat de helft bedraagt van uw globale aanslagvoet.

Er werd een tijdelijk stelsel ingevoerd om de verkoop van onroerend goed te stimuleren. Als de verkoop plaatsvindt tussen 1 juli 2016 en 31 december 2017 wordt die belast aan een kwart van uw globale belastingvoet. Als het goed echter binnen twee jaar wordt verkocht, wordt de eventuele meerwaarde als een 'speculatieve' meerwaarde beschouwd en belast tegen uw globale aanslagvoet, zonder dat een herwaardering of aftrek mogelijk is.