Beleggen in een huurwoning in Luxemburg: belastingen op huurinkomsten

De aankoop van een opbrengsteigendom brengt heel wat vragen van fiscale aard met zich mee, onder meer met betrekking tot de huurinkomsten. Anne-Lise Grandjean, fiscaal adviseur bij Banque de Luxembourg, geeft uitleg over de belastingheffing op huurinkomsten.

Overzicht van de belastingen op huurinkomsten 

Wanneer u in Luxemburg een eigendom verhuurt, moeten de inkomsten daaruit worden vermeld op uw belastingaangifte in Luxemburg. Die inkomsten worden belast tegen uw algemeen belastingtarief. We geven een overzicht van de belastingen op inkomsten uit de verhuur van woningen door natuurlijke personen in het kader van het beheer van hun privévermogen.

De belastbare grondslag is gelijk aan de huurinkomsten minus de kosten. De belangrijkste kosten zijn de interesten op de lening waarmee het pand gefinancierd werd en de afschrijving van het goed. De debetrente op het krediet is volledig aftrekbaar.

De afschrijving wordt berekend op basis van de aankoop- of de bouwprijs van het pand zonder de prijs van de grond en vermeerderd met de registratierechten of de btw. De grond zelf kan niet worden afgeschreven. Als de prijs van de grond onbekend is, gaat de overheid ervan uit dat deze 20% van de aankoopprijs van het pand bedraagt. Het afschrijvingspercentage hangt af van de ouderdom van het pand. U moet dus het bouwjaar kennen. Het afschrijvingspercentage bedraagt 6% in het bouwjaar en de zes daaropvolgende jaren, vervolgens 2% tot het pand zestig jaar oud is en daarna 3%. De afschrijving wordt berekend op de kostprijs van het gebouw met inbegrip van de registratierechten en/of de btw. De grond zelf kan niet worden afgeschreven. Als de prijs van de grond onbekend is, gaat de overheid ervan uit dat deze 20% van de aankoopprijs van het pand bedraagt.

Indien de eigenaar onderhoudswerken en herstellingen in het pand uitvoert met het oog op de verhuur ervan, kunnen die volledig worden afgetrokken in het jaar waarop zij uitgevoerd werden of, indien het om grotere bedragen gaat en na aanvraag bij de administratie, gespreid afgetrokken worden over een periode van twee tot vijf jaar.

Investeringsuitgaven worden afgeschreven. Werken worden gezien als een investering indien de aard van het pand verandert (bijv. een pand dat dienst deed als tandartspraktijk wordt omgebouwd tot een woning), indien de bewoonbare oppervlakte groter wordt (bijv. inrichting van een zolderverdieping) of indien de staat van het gebouw aanzienlijk verbetert.

Zeven belangrijke feiten over vastgoedbeleggingen

1. Inkomsten uit opbrengsteigendommen worden belast tegen het algemene belastingtarief.
2. Belastbaar inkomen = huurinkomsten – kosten.
3. De belangrijkste kosten zijn de interesten op de lening waarmee het pand gefinancierd werd.
4. Het afschrijvingspercentage bedraagt:
   - 6% in het bouwjaar en de zes daaropvolgende jaren,
   - 2% tot het pand zestig jaar oud is,
   - 3% daarna.
5. De grond zelf kan niet worden afgeschreven.
6. Als de prijs van de grond onbekend is, gaat de overheid ervan uit dat deze 20% van de aankoopprijs van het pand bedraagt.
7. Investeringen (bijv. werken die de aard van het pand veranderen) worden afgeschreven.