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4 minNeue steuerliche Regelungen im Immobiliensektor: Das ändert sich für Käufer und Verkäufer
Die Luxemburgische Regierung hat unlängst einige Maßnahmen zur Belebung des Wohnimmobilienmarktes verabschiedet: Die Änderungen betreffen den Kauf von Immobilien als Hauptwohnsitz beziehungsweise zur Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie. Beispiele für die neuen Regeln:
Frage 1: Ich kaufe eine neue Immobilie als Hauptwohnsitz. Was ändert sich laut dem neuen Gesetz?
Wenn Sie die Immobilie im Lauf des Jahres 2024 kaufen, beträgt der Freibetrag für die Eintragungs- und Umschreibungsgebühr 40.000 statt 30.000 Euro. Bei Immobilienkäufen nach 2024 beträgt der Freibetrag wieder 30.000 Euro.
Zur Erinnerung: Eintragungs- und Umschreibungsgebühren betragen 7 % des Werts der Immobilie oder des Grundstücks und des bebauten Teils, wenn es sich um eine so genannte VEFA-Immobilie (Vente en l’État Futur d’Achèvement / Fertigstellung beim Kauf noch nicht abgeschlossen) handelt.
Jede Person, die für sich einen Hauptwohnsitz erwirbt, hat in Bezug auf diese Gebühren Anspruch auf einen Steuerfreibetrag nach dem „Bëllegen Akt“. Wenn zum Beispiel ein Paar 2024 eine Wohnung für 1.000.000 Euro kauft, sind 70.000 Euro Gebühren fällig. Beiden Personen gehört die Immobilie jeweils zur Hälfte. Sie haben die Steuergutschrift noch nie in Anspruch genommen, daher haben beide jeweils Anspruch auf einen Freibetrag von 40.000 Euro, zusammen 80.000 Euro. Bis auf eine Pauschale von 100 Euro entfällt für sie also die Eintragungs- und Übertragungsgebühr vollständig.
Ein anderes Beispiel: Eine Person möchte 2024 eine Wohnung für 600.000 Euro kaufen. Die Gebühren belaufen sich auf 42.000 Euro.
Die Person hatte in der Vergangenheit bereits eine Wohnung erworben und dafür einen Steuerfreibetrag von 15.000 Euro in Anspruch genommen. Für den Kauf im Jahr 2024 hätte sie also Anspruch auf einen Freibetrag von 25.000 Euro. Sie muss daher 42.000 – 25.000 = 17.000 Euro Eintragungs- und Umschreibungsgebühren zahlen.
Für den Hauptwohnsitz gibt es noch eine weitere Neuregelung: Den abzugsfähigen Betrag für die Zinsen auf den Kredit, mit dem der Hauptwohnsitz finanziert wird. Die Obergrenzen für den abzugsfähigen Betrag je nach Zeitpunkt der Verfügbarkeit der Wohnimmobilie werden ab dem Steuerjahr 2024 um ein Drittel angehoben:
- 1-5 Jahre: 4.000 EUR (statt 3.000 EUR)
- 6-10 Jahre: 3.000 EUR (statt 2.250 EUR)
- +11 Jahre: 2.000 EUR (statt 1.500 EUR)
Die Obergrenzen gelten ab dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes, auch wenn es noch nicht bewohnt ist, und gelten für jede im Haushalt lebende Person.
Frage 2: Ich möchte eine Wohnung kaufen und sie vermieten. Gibt es dafür einen Steuerfreibetrag?
Für im Jahr 2024 abgeschlossene Käufe von Wohnimmobilien zur Vermietung wird eine neue Steuergutschrift eingeführt. Pro Käufer werden von den 7% Eintragungs- und Umschreibungsgebühr 20.000 Euro abgezogen.
Diese Maßnahme gilt nur für im Jahr 2024 unterzeichnete Verträge für VEFA-Immobilien. Die kaufende Person muss sich verpflichten, die Immobilie innerhalb einer Frist von vier Jahren ab Unterzeichnung des Kaufvertrags für mindestens zwei Jahre zu vermieten. Hier ein Beispiel: Eine ledige Person kauft 2024 eine VEFA-Wohnung für 600.000 Euro, um sie zu vermieten. Zur Berechnung der Eintragungsgebühren wird das Grundstück und der bereits errichtete Teil der Immobilie herangezogen. Wir gehen davon aus, dass mit dem Bau noch nicht begonnen wurde. Der Grundstückswert wird im notariellen Kaufvertrag mit 200.000 Euro geschätzt. Es wären also 14.000 Euro Gebühren fällig. Durch den Freibetrag von 20.000 Euro werden also keine Eintragungs- und Umschreibungsgebühren fällig. Bei Fertigstellung des Gebäudes muss der Eigentümer der Administration de l‘Enregistrement et des Domaines (AED) innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung den Mietvertrag vorlegen, damit geprüft werden kann, ob dieser tatsächlich den Bedingungen entspricht, die den Anspruch auf den Steuerfreibetrag begründen.
Frage 3: Ich möchte meine vermietete Immobilie verkaufen. Wie hoch sind die Steuern?
Eine natürliche Person, die eine Immobilie besitzt, entscheidet sich zum Verkauf ihrer Immobilie, die seit 2024 vermietet ist. Die Person hat diese Immobilie vor mehr als zwei Jahren erworben. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf einen günstigeren Steuersatz für den erzielten Gewinn.
Normalerweise würde der Gewinn mit der Hälfte des für die steuerpflichtige Person geltenden allgemeinen Steuersatzes besteuert. 2024 reduziert sich der Steuersatz aber auf ein Viertel des allgemeinen Steuersatzes.
Ein Beispiel: Eine Person hat 2015 in Luxemburg-Stadt eine Wohnung für 500.000 Euro erworben. 2024 wird diese Wohnung für 650.000 Euro verkauft.
Zur Berechnung des Gewinns wird der mittels Steuerkoeffizient des Jahres 2015 (1,15) neu berechnete Kaufpreis vom Verkaufspreis abgezogen.
Gewinn: 650.000 – 500.000 x 1,15 = 75.000 Euro
Vom Gewinn wird ein Freibetrag von 50.000 Euro abgezogen (sofern er nicht in den vergangenen zehn Jahren bereits in Anspruch genommen wurde).
Zu versteuernder Gewinn: 75.000 – 50.000 = 25.000 Euro
Die Person zahlt auf ihre gesamten Einkünfte einen Steuersatz von 36 %. Auf den Gewinn aus einem 2024 abgeschlossenen Immobilienverkauf wird ein Viertel des Steuersatzes angewandt, also 36:4 = 9 %.
Besteuerung des 2024 realisierten Gewinns: 25.000 x 9 % = 2.250 Euro.
Ab 2025 gilt für Gewinne aus Immobilienverkauf wieder die Hälfte des allgemeinen Steuersatzes. Zudem verlängert sich die Haltefrist für die Immobilie, die einen Anspruch auf diese Steuervergünstigung begründet, von 2 auf 5 Jahre.
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